Επιβραδύνεται η άνοδος των τιμών των κατοικιών, που αναμένεται να αγγίξει το 8%. Η αύξηση του μέσου μεγέθους των στεγαστικών δανείων αναμένεται να ξεπεράσει το 10% λόγω του αυξανόμενου ενδιαφέροντος για μεγαλύτερες κατοικίες, προβλέπει ο σύμβουλος πιστώσεων και εκτελεστικός διευθυντής του «Credit Center» Tihomir Toshev σε συνέντευξή του στο Dir.bg.

Κοιτάζουμε μαζί του το δανειακό χαρτοφυλάκιο του Βούλγαρου για να αναζητήσουμε απαντήσεις σε καυτά θέματα σχετικά με τα επιτόκια και τις επενδύσεις με φόντο τις καλπάζουσες τιμές και τη στρατιωτική επέμβαση στην Ουκρανία.

– Τα πρόσφατα γεγονότα στον κόσμο και στη χώρα μας έχουν επηρεάσει το δανειακό χαρτοφυλάκιο του Βούλγαρου;

– Δεν υποφέρει μέχρι στιγμής το δανειακό χαρτοφυλάκιο, ούτε η συμπεριφορά των πελατών ως προς τους τόκους για μελλοντικά δάνεια. Φυσικά, άτομα που εργάζονται σε εταιρείες των οποίων οι επιχειρήσεις συνδέονται άμεσα με τη Ρωσία και την Ουκρανία παγώνουν επί του παρόντος τις επενδυτικές τους προθέσεις ή τις προθέσεις τους να χρεωθούν λόγω της αβεβαιότητας των προσωπικών τους εισοδημάτων. Σε γενικές γραμμές όμως, το ενδιαφέρον για δανεισμό συνεχίζεται και δεν υπάρχει αλλαγή στους όρους δανεισμού. Οι τράπεζες διατηρούν καλές συνθήκες και το ενδιαφέρον για αγορές, ιδίως κατοικιών, παραμένει υψηλό.

– Τι κάνει ο Βούλγαρος να βγάζει χρήματα;

– Στην περίπτωση των καταναλωτικών δανείων, το ζητούμενο ποσό τις περισσότερες φορές συνεχίζει να κυμαίνεται μεταξύ 15.000-20.000 BGN. Προορίζονται για βελτίωση και ανακαίνιση σπιτιού, καθώς και για επενδύσεις σε ακίνητα σε νοικοκυριά. Φυσικά, η αγορά ενός οικογενειακού αυτοκινήτου παραμένει προτεραιότητα. Βλέπουμε επίσης ανθρώπους που έχουν συγκεντρώσει λίγα μικρότερα καταναλωτικά δάνεια ή έχουν επιβαρυνθεί με υψηλότερα κόστη πιστωτικών καρτών, αγόρασαν κάποια αγαθά με δόσεις, επίσης να συνεχίζουν, λόγω των καλών επιτοκίων των δανείων να συνδυάζουν αυτές τις υποχρεώσεις με ένα δάνειο και να διευκολύνουν την πίστωση του χρέους σας.

Για τα στεγαστικά δάνεια φέτος, το μέσο μέγεθος αυξάνεται. Πιθανότατα φέτος θα τελειώσουμε με αύξηση του μέσου μεγέθους πάνω από 10%, που εν μέρει υπαγορεύεται από την αύξηση των τιμών των ακινήτων πέρυσι και το ενδιαφέρον των ανθρώπων να αγοράσουν ελαφρώς μεγαλύτερα σπίτια με περισσότερα δωμάτια και χώρους. Επί του παρόντος, το μέσο ποσό για τη χώρα είναι 130.000 BGN και ήδη πλησιάζει τα 170.000 BGN για τη Σόφια.

– Τα μηδενικά επιτόκια στις καταθέσεις σε συνδυασμό με την επιτάχυνση του πληθωρισμού αύξησαν τις επενδύσεις σε ακίνητα, γεγονός που ώθησε τις τιμές των ακινήτων προς τα πάνω. Αυξάνεται το μερίδιο των συναλλαγών ακινήτων με τα δάνεια;

– Το ποσοστό από πέρυσι παραμένει το ίδιο και φέτος. Πέρυσι, το 50% των συμφωνιών για την αγορά διαμερίσματος στις μεγάλες πόλεις έγιναν με στεγαστικό δάνειο και το άλλο μισό – με ίδια κεφάλαια, και σε αυτά το 50% περιλαμβάνεται η συμπλήρωση ιδίων κεφαλαίων με καταναλωτικά δάνεια.

– Παρατηρούμε επίσης συναλλαγές ρευστότητας σε τιμές άνω των 7.000 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο κατοικίας στη Σόφια. Πρέπει να περιμένουμε νέα διψήφια άνοδο στις τιμές των ακινήτων;

– Θεωρώ εξαίρεση τέτοιες συμφωνίες. Ναι, υπάρχουν τέτοιες μεμονωμένες περιπτώσεις, αλλά δεν πρόκειται για γρήγορες συναλλαγές. Πρόκειται για προσφορές για εμβληματικά ακίνητα και είναι κυρίως στη Σόφια, στις πιο ακριβές γειτονιές και πιο συχνά γύρω από το Μνημείο του Γιατρού. Αλλά σε καμία περίπτωση αυτές οι συμφωνίες δεν γίνονται γρήγορα ή οι συμφωνίες που αποτελούν τάση της αγοράς. Αυτές είναι εξαιρέσεις για συναλλαγές με μοναδικά ακίνητα. Η μέση τιμή της κατοικίας στη Σόφια παραμένει κάτω από τα 2.000 ευρώ ανά τετραγωνικό μέτρο. Σε λίγες μόνο γειτονιές υπάρχουν πάνω από 2.000 ευρώ το τετραγωνικό μέτρο. Όπως είναι φυσικό, οι τιμές των ακινήτων στην πρωτεύουσα πέρυσι αυξήθηκαν κατά 15%. Πιθανότατα φέτος να δούμε μικρότερες, αλλά ακόμα αυξανόμενες τιμές, καθώς η ζήτηση στην πρωτεύουσα εξακολουθεί να είναι εξαιρετικά υψηλή.

Η Βάρνα, η Φιλιππούπολη, το Μπουργκάς, η Στάρα Ζαγόρα ή γενικά στις δέκα μεγαλύτερες πόλεις της χώρας χαρακτηρίζονται επίσης από υψηλή ζήτηση για ακίνητα. Εκεί, το ενδιαφέρον για αγορά ακινήτου είναι ακόμα υψηλό και θα ανεβάσει τις τιμές, αλλά προσωπικά δεν περιμένω φέτος να αυξηθεί περισσότερο από 6 με 8 τοις εκατό.

– Όταν είπα ταχέως κινούμενες συναλλαγές με τιμή 7.000 ευρώ το τετραγωνικό μέτρο. μ., εννοούσα το έργο για ένα κτίριο κατοικιών στη θέση του πρώην τηλεφωνικού κέντρου στην οδό Oborishte. Εκεί, όλα τα σπίτια έχουν ήδη πουληθεί πριν κατεδαφιστεί το παλιό κτίριο και αρχίσουν τα πρώτα χλοοτάπητα.

– Αυτή η περιοχή γύρω από το Μνημείο του Γιατρού και το Oborishte έχει γίνει η πιο ακριβή στην πρωτεύουσα. Υπάρχει πολύ μικρή προσφορά και γι’ αυτό οι τιμές είναι τόσο υψηλές. Και όταν ξεκινά ένα νέο έργο, και δεν υπάρχει σχεδόν κανένα, είναι φυσικό πολλοί που θέλουν να ζήσουν σε αυτή την περιοχή και περιμένουν κάτι να εμφανιστεί στην αγορά, να πάνε αμέσως να κλείσουν σπίτι. Έτσι, αυτή η περιοχή θα συνεχίσει να είναι ελκυστική, αλλά για ένα πολύ μικρό τμήμα Βουλγάρων – εκείνους με υψηλή αγοραστική δύναμη και αρκετά υψηλές αποταμιεύσεις που μπορούν να πληρώσουν τέτοιο τίμημα.

– Έχετε δάνεια για τόσο ακριβά σπίτια;

– Σε τιμές άνω των 7.000 ευρώ το τετραγωνικό μέτρο όχι, αλλά για πάνω από 5.000 ευρώ – ναι, και πάλι στη Σόφια.

– Πώς είναι η χρηματοδότηση της νέας κατασκευής και σε ποιο στάδιο τη χρηματοδοτούν οι τράπεζες;

– Συνεχίζεται ο κανόνας ότι οι τράπεζες μπορούν να χρηματοδοτήσουν την αγορά νεόδμητης κατοικίας αφού το κτίριο φτάσει στον νόμο 14, δηλαδή στο ολοκληρωμένο στάδιο της πρόχειρης κατασκευής. Φυσικά, οι προτιμήσεις αφορούν ακόμη και την Πράξη 15 ή την πλήρη ολοκλήρωση, αλλά η πρώτη δόση του δανείου μπορεί να πραγματοποιηθεί μετά την Πράξη 14.

– Υπάρχει ανταγωνισμός στη χορήγηση δανείων και ποιο είναι το ποσοστό αναχρηματοδότησης;

– Το ενδιαφέρον εξακολουθεί να είναι πολύ υψηλό και η αγορά είναι ανταγωνιστική, γιατί οι 10 κορυφαίες τράπεζες δραστηριοποιούνται πολύ στην αγορά των στεγαστικών δανείων και προσπαθούν με κάθε τρόπο να είναι πιο ελκυστικές για τους πελάτες της αγοράς. Κατά την αναχρηματοδότηση, μπορούμε να πούμε ότι περίπου το 15% των συναλλαγών αναχρηματοδοτείται πλήρως λόγω των χαμηλών επιτοκίων των δανείων αυτή τη στιγμή. Στην περίπτωση των στεγαστικών δανείων, κυμαίνονται μεταξύ 2,3 και 2,8% και προτείνουν μια καλή ευκαιρία για αναχρηματοδότηση δανείων άνω των 2-3 ετών και τα έχουν αντλήσει με επιτόκια από 3 τοις εκατό και άνω.

– Η συνεχής αύξηση των τιμών των ακινήτων έχει οδηγήσει πολλούς ειδικούς να μιλούν για φούσκα ακινήτων. Η Ευρωπαϊκή Κεντρική Τράπεζα προειδοποίησε πρόσφατα ότι η αγορά ακινήτων αποτελεί «βασική ευπάθεια» για τις τράπεζες και στρέφει την προσοχή της στις πιστωτικές αξιολογήσεις. Ποια είναι η εικόνα στη χώρα μας;

– Είναι φυσικό να υπάρχουν τέτοιες προειδοποιήσεις. Κάθε φορά που φαίνεται ότι μια αγορά αρχίζει να είναι εξαιρετικά ενεργή, ότι η αύξηση του όγκου των στεγαστικών δανείων και η αύξηση των τιμών των ακινήτων είναι πάνω από 10%, αρχίζει να θεωρείται ανθυγιεινή, μια αγορά που αρχίζει να αναδιπλώνεται. Από την άλλη, στη Βουλγαρία συνεχίζουμε να είμαστε με τα χαμηλότερα ακίνητα στην ΕΕ, βλέπουμε την άνοδο των τιμών των δομικών υλικών, την κρίση στη Ρωσία και την Ουκρανία λόγω του πολέμου που ξεκίνησε εκεί. Μερικά από τα υλικά κατασκευής όχι μόνο είναι πολύ ακριβά, αλλά δεν υπάρχουν και πολλές παραδόσεις. Υπάρχουν λοιπόν πολλοί παράγοντες που, δυστυχώς, καθορίζουν αυτή την άνοδο στις τιμές των ακινήτων και υποδηλώνουν ότι θα συνεχιστεί. Προς το παρόν, οι περισσότεροι ειδικοί πιστεύουν ότι δεν πρόκειται για φούσκα ακινήτων, ότι είναι πολύ νωρίς για να μιλήσουμε για φούσκα στην αγορά ακινήτων, αλλά είναι φυσιολογικό αυτή η αγορά να παρακολουθείται στενά. Ακριβώς όπως η BNB έχει λάβει μέτρα για να μειώσει ελαφρώς τον ενθουσιασμό των τραπεζών για στεγαστικά δάνεια αυξάνοντας το αντικυκλικό κεφαλαιακό απόθεμα, είναι πιθανό να δούμε πρωτοβουλίες στο μέλλον για να αποτρέψουμε την υπερθέρμανση και τη φούσκα αυτής της αγοράς. .

– Πρέπει να περιμένουμε αύξηση του ποσοστού αυτοχρηματοδότησης για στεγαστικά δάνεια και επιτόκια;

– Φέτος δεν αναμένουμε αύξηση των επιτοκίων στεγαστικών δανείων. Τα επιτόκια των καταθέσεων παραμένουν μηδενικά, και ακόμη και οι τράπεζες έχουν εισαγάγει πλεονασματικές προμήθειες όταν οι άνθρωποι κρατούν υπερβολικά ποσά μαζί τους, επειδή το τραπεζικό σύστημα είναι εξαιρετικά ρευστό. Άρα η τιμή του πόρου παραμένει μηδενική και θα διατηρήσει χαμηλά τα επιτόκια των δανείων και φέτος.

– Τα μηδενικά επιτόκια στις καταθέσεις κάνουν πολλούς να επενδύσουν σε στέγαση, αλλά με αυτή τη φυγή τιμής, ποια είναι η απόδοση της επένδυσης σε ακίνητα μέχρι σήμερα;

– Αυτό είναι πολύ δύσκολο να προσδιοριστεί. Κατ’ αρχήν, η επένδυση σε ακίνητη περιουσία μπορεί να αποφέρει απόδοση μεταξύ 4 και 6 τοις εκατό ετησίως, εάν γίνει εύλογα και καλά μελετημένη. Μπορεί να μην φέρει καμία κερδοφορία, εάν το αγορασμένο ακίνητο βρίσκεται σε μια ελαφρώς υποσχόμενη περιοχή, δεν μπορεί να ενοικιαστεί, τότε μπορεί ακόμη και να ειπωθεί ότι είναι ακόμη και χαμένος.

Γι’ αυτό είναι πολύ σημαντικό να αποφασίσουμε σε ποια πόλη και περιοχή θα το αγοράσουμε, τι ενοίκιο θα μπορέσουμε να το νοικιάσουμε, γιατί η επένδυση σε ένα ακίνητο δεν είναι απλά να βγεις έξω με χρήματα και να αγοράσεις ένα σπίτι, αλλά να κάνεις αρκετά σοβαρή ανάλυση και έρευνα πριν από αυτό. για να βεβαιωθούμε ότι η επένδυσή μας θα είναι κερδοφόρα.

– Είπατε ότι τα ακίνητα στη χώρα μας είναι τα φθηνότερα στην ΕΕ, αλλά αυτό δεν συμβαίνει με τα επιτόκια των δανείων. Πού βρισκόμαστε σε αυτόν τον δείκτη στον χάρτη της Ευρώπης;

– Τα επιτόκια στη χώρα μας δεν είναι τα χαμηλότερα στην Ευρώπη, δεν μπορούμε να τα συγκρίνουμε με αυτά στη Γερμανία, τη Γαλλία, το Βέλγιο, αλλά είναι χαμηλότερα από όλες τις γειτονικές χώρες – Ρουμανία, Σερβία, Ουγγαρία, Ελλάδα, Τουρκία και από τη Μεγάλη Βρετανία. Είναι επίσης χαμηλότερα από τις Ηνωμένες Πολιτείες, όπου τα στεγαστικά δάνεια είναι μεταξύ 3,2 και 3,5 τοις εκατό. Άρα δεν έχουμε τα υψηλότερα επιτόκια, αντιθέτως είναι ήδη κοντά στον μέσο όρο και χαμηλότερα από πολλές χώρες.